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给地产人一份土地获取及开发流程开卷题,你未必能答满分!

给地产人一份土地获取及开发流程开卷题,你未必能答满分!
  • 产品名称:给地产人一份土地获取及开发流程开卷题,你未必能答满分!
  • 产品简介:给地产人一份土地获取及开发流程开卷题,你未必能答满分!追思高考每逢高考日,关于地产人来讲高考可能已是曩昔10年,15年,20年,但相信大部门人关于它的记忆却照旧深入。在地产行业摸爬滚打的我们,每天忙着看地、测算、研究客户定位、计划设计产物、举动谋划

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给地产人一份土地获取及开发流程开卷题,你未必能答满分! 追思高考 每逢高考日,关于地产人来讲高考可能已是曩昔10年,15年,20年,但相信大部门人关于它的记忆却照旧深入。在地产行业摸爬滚打的我们,每天忙着看地、测算、研究客户定位、计划设计产物、举动谋划、告白营销、市场调研、追市场热门、乃至还在进修地产社群等,作为地产人应当熟习从地盘获得到开辟流程每个个环节都不克不及丢掉的常识点有哪些? 常识点一:地盘获得的几种体例 分为两种,一手地块和二手地块。 一手地块为对公渠道获得的地块,二手地块为向已取得地盘利用权的公司或小我合作开辟从而间接获得地盘利用权的体例。 一手地块的获得模式有哪几种? 参考谜底:招拍挂、勾地、一二级联动、三旧革新 ▌招拍挂 通过出让地盘的体例,企业前期没有当场块信息和当局进行接触,市当局公示后才得知地盘信息,直接通过公然路子获得地盘。《地盘法》及领土资本部相干部分规章划定,关于经营性地盘必需通过招拍挂等体例向社会公然出让国有效地,也称《招拍挂轨制》。 开辟企业介入拍卖的根基流程是: 本地公共资本买卖网查询地盘出让信息——下载计划前提函——前去公共资本买卖中间获得竞买须知——地盘勘测——决定报名——筹办竞买材料——报名——介入拍卖 ▌勾地 是在目的地块挂牌出让条件前对接当局,讲明够买意向,许诺愿意付出的地盘价钱。对当局来讲,1可以有一家兜底,确保公然地块不流拍2可以提早遴选计划方案,填补通俗招拍挂中标房企设计方案的不足 , 在行情欠好的时辰,当局喜好勾地,回暖时,当局一般不爱勾。由于勾地打的是空费时日的游击战。需要注重2方面。 (1)商务前提会谈:多争夺有益政策,明白地盘根基指标,地盘价钱,供地规划,争夺地盘款分期付出,优良学区配套,提早预售,契合开工要求的交地前提,以上需严酷写入购地和议或许投资和议。 (2)竞买前提摆设:通过招拍挂来获得地盘,常见前提为:1、带计划方案挂牌(勾处所已完陋习划方案)。2、竞拍企业注册资金不低于某个金额。3、竞拍企业具有房地产开辟一级天资。4、竞拍企业具有某种施工工艺等人无我有的各类前提。 摆设勾地前提对当局来讲,风险较大,易激发投诉,所以很谨严。对企业来讲,可以锁定地块,决定地块局限,可以锁定较低地价和摆设公共出让前提,前期参与,勾地本钱地,可进行前提会谈和商讨,可控性强。▌一二级联动 先领会一下一级开辟和二级开辟的区分: 地盘一级开辟指的是:由当局或其授权拜托的企业,对必然区域内的城市国有效地、村落集体用地(生地)进行同一的征地、拆迁、安设、赔偿,并进行恰当的市政配套措施扶植,是地盘到达三通一平或许五通一平的扶植前提(熟地),在对熟地进行有偿出让或许让渡的进程,该进程即为生地变熟地的进程。 地盘二级开辟即地盘利用者将到达划定可以让渡的地盘通过流畅范畴进行买卖的进程,包罗地盘利用权的租赁,典质,让渡等,同时包罗房地产二级市场,即地盘利用者经由开辟扶植,将建成的房地产进行出售或许出租的市场,也指商品房初次进入流畅范畴进行买卖而构成的市场。 一二级联动,指的是就一家企业,前后承当地盘开辟(一级开辟)和其上物业开辟(二级开辟)两道工序,面临地盘出让及物业租售两重市场的一种开辟模式,难点在于,参与一级地盘开辟的根本上若何确保获得二级开辟的权力?究竟抛却的焦点诉求是对摘牌净地进行商品房开辟。有以下几个策略: 绑缚拆迁:企业与当局杀青和议,由当局负责或许协助完成拟出让用地的拆迁工作,但在挂牌时设定前提为有开辟商完全负责拆墙给你做,增添地盘开辟操作难度,组织竞争者进入。 限价回购:一级开辟企业与当局杀青和议,在拟出让地盘挂牌出让时设定以低于本钱「限价回购」的条目: 当项目开辟完成时,一级开辟企业可优先以低于本钱的价钱回购此中必然量的室第和贸易物业以抵扣地盘一级开辟本钱费用,以此提高拿地本钱,禁止竞争者进入。 虚增一级开辟本钱:地盘一级开辟竣事后,一般由专门的地盘评估机构对清算后的地盘进行评估,但这个评估也要参考开辟商供给的一级开辟本钱和利润。强调一级开辟本钱除增添利润外,地价响应被举高,造成地块乏人问津,因而一级开辟商可以轻松摘牌。 刻薄的交地付款前提:一级开辟商与当局杀青默契,使拟出让地盘一级开辟后在根本措施和拆迁上遗留尾巴,从而起到限制其他竞标者的目标。 控规调剂:一级开辟商与当局杀青和议,拟出让地块在公然出让时依照市场实现性和盈利程度较差的计划前提出让,使其他开辟商不肯进入,一级开辟商竞得该地块后当局相干部分可以协助调剂计划指标,一级开辟商响应补交地价。 代建公建配套:一级开辟商与当局杀青和议,一级开辟商在进行地盘一级开辟的同时在项目用地局限内代建部门公建,如: 体育馆、藏书楼、黉舍、会议中间等。在地盘公然出让时设定前提: 公建与地盘绑缚出让,地盘受让人必需承当该公建的扶植费用和往后的经营经管,这时候一级开辟商常常强调扶植本钱,提高地盘获得本钱,起到限制其他开辟商进入的目标。 项目方案整体计划:开辟商在进行一级开辟时,都先向计划部分进行申报计划意义书,在该意义书中开辟商将凭据当局的要乞降地盘的性质进行必然的计划设计,一级开辟商可以在编制区域计划和描画区域成长愿景时融入本身的意愿,通过区域的全盘计划和各配套功能的整体性,来节制后期用地。一级开辟商与当局杀青和议,由一级开辟商进行本区域的市政扶植,以某地块的二级开辟权冲抵公建扶植本钱,当局在该地块出让时协助一级开辟商摆设限制前提节制地盘。 约请当局配合持股:开辟商与当局配合组建股分制一级开辟运营公司,两边和议收益分成比例,从而构成好处配合体和组织保障。开辟商成立若干小公司稀释一级开辟运营公司的股权,使一级开辟运营公司连结国有控股。一级开辟运营公司董事长由当局首要向导挂职,开辟商负责人任常务副总,主管计划和地盘出让。开辟商介入地盘的一级开辟,不但赚取地盘增值利润,同时顺遂取得意向地块的二级开辟权。 带计划方案竞标:企业与当局在较早的时候杀青初步开辟和议,企业取得充沛的时候进行项目整体开辟定位与计划方案研究,并将项目成长计划功效向上级当局经管部分报告,经由若干轮的钻研和点窜,争夺到上级首要向导的承认。拟出让地盘进行带计划方案招标,限制投标时候为5~20 天,使其他竞标者没有足够时候对项目进行充实的研究,下降其标书质量从而使企业顺遂中标。 围棋策略:企业事前和当局杀青和议,获得当局默许,通过节制大范围地盘中那些资本前提最好的、处于交通节点的地盘,构成既成的围合拿地结构,从而禁止其他竞争者进入。 二级土拍收益分成:企业与当局商定,拟出让地块若是跨越某个拍卖单价,企业与当局进行收益分成,如许构成「跷跷板」获利模式: 进入二级市场拍卖的地盘,企业可以或许比其他的开辟商以加倍高的价钱拍地。高价成交的地盘,企业从平分得收益后,下降了现实拿地价钱。即便不分派地盘增值收益,企业由于有对地块前提加倍熟习的优势,更轻易在拍卖中取得地盘。 ▌三旧革新 「三旧」革新是广东独有的旧城革新举措。 「三旧J 划分指的是: 旧城镇、旧厂房、旧村居。在我国山西、云南等区域也存在较多的旧改项目。 三旧革新首要优势在于项目位于城市中间区,室第贸易价值均较高,且具有较强的升值空间; 另外,「三旧项目」地盘本钱相对招拍挂较低,获得周期较长,是以可赚取地盘的溢价,也可作为公司的恒久的地盘储蓄。 与此同时,「三旧」项目也存在诸多风险和不决定性。好比「三旧」项目轻易因当局向导换届和财务问题影响项目革新偏向,受政策变更影响性大;村向导换届直接影响旧改合作的效力和革新的进度;项目拆迁难度大,钉子户多,签约率低, 交地时候长; 开辟商的财力和后台,直接影响旧改的成败,是以可以或许介入三旧项目标多为大中型房企和财团。 三旧革新和一级地盘清算的区分,前者的责任主体和扶植主体均为企业,后者的责任主体为当局,扶植主体为企业。前者开辟难度大,周期长,强度高,本钱高,且企业在会谈中较于当局有先天的劣势,所以三旧模式一般不采取。 二手地块的获得模式有哪几种? 参考谜底:地盘利用权让渡、股权合作、品牌输出、小股操盘 ▌地盘利用权让渡 指的是从原地盘利用权人手里通过国有地盘让渡权的体例获得地盘,这属于资产收购的一种情势,这里的资产指的就是地盘利用权。买卖模式以下:A公司 ——目的地块(让渡)——B公司。 简单来讲,A公司将本身名下的目的地块卖给了B公司,要实现本次买卖需要三个步调: ① 目的地块的权属在A公司名下, 在实际收并购案例中,要求A公司证实资产是本身的,那就需要交纳终了地盘出让金并供给发票,获得并供给国有地盘权证。 ② 目的地块的权属由A公司变动为B公司。在我国,为了杜绝不法囤地的问题,要求A公司在让渡地盘之前必需进行开辟扶植,且开辟投资额(不含地盘出让金)必需到达总投资额的25%,也就是说,谢绝净地让渡。 ③ B向A付出地盘价款,好比A拿地10亿元,2年后资金本钱3亿元,因而开价18亿元,此时,关于B而言,10亿元为有票本钱,可计入地盘本钱进行土值税及增值税抵扣,别的8亿元则为无票溢价没法进入税前抵扣项,可以看出,地盘利用权让渡的长处让渡完成的比力清洁,不触及之前的债权债务,可以由B直接开辟,弱点在于税费高(增值税及附加、契税、土增税)致使拿地本钱增添。 这类体例合用于以下2种体例。1.目的公司债权债务过于复杂,不合用于股权收购时,可斟酌地盘让渡。2.目的公司除了目的地盘外,还有其他资产或许经营营业,欠好剥离,或对方不肯意让渡股权时可斟酌地盘让渡。 ▌股权合作 公司股东依法将本身的股权权益部门或全数有偿让渡(股权让渡或增资等情势)给受让人,受让人取得公司100%或部门股分,从而实现间接获得地盘。长处:拿地矫捷,可快速启动。弱点:环境复杂,埋没风险大,税负变相转嫁,沟通较难合作。这类体例首要为新设公司合作开辟及已有项目公司的项目获得。 ① 收购新设项目公司股权 还没有项目公司,合作两边出资新成立项目公司,(或一方成立项目公司后让渡部门股权给另外一方),然后把地盘装进新项目公司,新项目公司根基无债务问题,两边应存眷的要点在于:公司治理:谁来操盘,董事会及经管层若何决定。资金分派:开辟资金若何解决,发卖资金若何措置。利润分派:利润什么时候分派及分派比例。 ② 收购已有项目公司股权 地盘在项目公司名下,不适合将地盘作价入股新设公司的景象下,想要收购地盘,便可以通过收购已有地盘的项目公司股权的体例来进行,常见的获得体例有:股权让渡(股权让渡方即原股东收钱),增资扩股(由项目公司收,任何一方都不克不及私行抽走),接收归并(2个公司归并1个公司,承当债务债权),这类体例为规避复杂的债权债务关系,在股权收购前必需对目的公司进行充实的尽职考察。 ▌品牌输出 这类体例合用于项目方无现实操盘能力,拜托另外一方输出品牌及经管团队全权操盘项目,并以项目公司的名义行使平常经营经管权,发卖后收取固定比例的经管费用。一般环境下,品牌输出必需与经管能力同步输出,确保项目开辟进程中的质量平安,避免品牌受损。 ▌小股操盘 指的是一方收购另外一方的项目公司,50%以下股权,和对方配合开辟项目,虽持股比例小,但通过和议和章程,由收购方全权操盘项目。小股操盘的特点在于同股分歧权,企业以较低的持股比例进行项目开辟,凭仗经管能力和品牌输出实现大量项目标同步运营,显著鞭策企业的范围化扩大,万科,旭辉等积极测验考试小股操盘,有用哄骗外部资本,抢占更多市场份额,同时凭仗项目运营能力晋升品牌影响力,进一步反哺企业增加。 常识点二:地产开辟流程分为哪些阶段? 分为6阶段,顺次是:项目决议阶段,前期筹办阶段,工程扶植阶段,项目发卖阶段,交付利用阶段,物业经管及保护阶段。 项目决议阶段:首要完成项目标可行性研究,判定项目是不是契合本公司的经营策略和投资策略。投拓部。 前期筹办阶段:首要包罗获得地盘利用权,计划设计,项目报建,申请招标,解决招标手续,申办《扶植用地计划许可证》,申办《扶植工程计划许可证》和《建筑工程施工许可证》,开辟+报建部分。 工程扶植阶段:施工扶植包罗:地下室施工,主体施工,装修施工,园林绿化施工,建筑装备安装等。工程经管部。 项目发卖阶段:知足预售前提并获得《预售许可证》落后行商品房发卖及按揭。营销+发卖+开辟报建。 交付利用阶段:申请完工验收,获得验收及格证,交楼,解决产权证等工作,开辟+工程经管+客关。 物业经管阶段:交楼后的物业经管及后期保护调养。物业经管部。 以上内容来历收集清算,若有不当的地方或侵权,请连结地盘谍报会第一时候进行处置。 严/肃/广/告/时/间

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